Le spese invisibili ai mutuatari sono ben note ai creditori, cioè alle banche che concedono il finanziamento, e allo Stato. Se ci si rivolge a un’agenzia, come succede l’80% delle volte, bisogna mettere in conto una spesa pari o superiore al 6,5% circa del valore dell’immobile più IVA. Poi, per ottenere il finanziamento della banca, è necessario pagare le spese di istruttoria. Una commissione che quasi sempre supera i 1.000 euro.
Si paga la perizia tecnica. E poi si paga il notaio, sia per registrare la compravendita che per l’iscrizione ipotecaria utile al mutuo. E poi ci sono tutte le imposte dovute allo Stato. Per la prima casa, l’IVA non si paga. Ma solo quando il venditore è un privato oppure un’impresa che vende in esenzione IVA.
In tutti gli altri casi, c’è da pagare l’imposta di registro. Un costo fisso di 200 euro. L’IVA del 4% sul valore dell’immobile. Poi vanno pagata l’imposta catastale e quella ipotecaria: altri 400 euro fissi. Infine, c’è l’imposta sostitutiva del mutuo, pari allo 0,25% dell’importo erogato.
Il totale di queste imposte è sempre superiore ai 6.000 euro. E se questa spesa può essere evitata, bisogna per forza versare le imposte di registro, ipotecaria e catastale, anche se in forma ridotta grazie alle agevolazioni prima casa.
Interessi ma non solo: i costi invisibili che bisogna affrontare quando si compra una casa
E così, per un immobile medio da 150.000 euro e con mutuo all’80% (quindi 120.000 euro di finanziamento) a venticinque anni, una stima realistica delle spese accessorie trascenderebbe il costo di 12.000 euro. Ecco dunque i famosi costi invisibili. Con un mutuo per una casa di 180.000 euro, che è il valore medio degli immobili nel 2025, le spese invisibili arriverebbero oltre i 12.500 euro.
Inoltre, la banca potrebbe caricare gli interessi con altri costi accessori. I costi di gestione del finanziamento, quelli per l’assicurazione e lo spread. Ecco perché comprare casa in Italia è diventato così impegnativo. E non bisogna stupirsi se in tanti non riescono a completare questo rito di passaggio che un tempo sembrava obbligato per sentirsi realizzati e per sapere di essere davvero entrati nell’età adulta.
Quel rito oggi è troppo caro. E non dipende solo dagli interessi, fissi o variabili. Pesano troppo anche tutte quelle spese invisibili che inevitabilmente si acculano e poi avviliscono i potenziali acquirenti dell’immobile. La situazione generale è pesante. I prezzi degli immobili sono in crescita. Rispetto al 2024 si parla di un aumento del prezzo medio di circa il 6%. Inoltre i requisiti per chiedere un mutuo sono belli tosti e i tempi di approvazione sono lunghi, con pratiche che durano più di due mesi.